ボロ物件はダイヤの原石!?ボロ物件を大化けさせる方法教えます

株式会社ネクストアド終身保険

築年数が経過すると入居率と家賃は下がるのに対し、修繕費などの出費は増えて利回りが下がる・・・。このままではいけないと多額な費用がかかる大規模改修や全面リフォームを検討しているオーナーは数多くいます。
確かに、入居者が住む建物を綺麗にすることは不動産投資のセオリーですが老朽化したボロ物件ではあまり効果は望めません。ボロ物件で成功するためには、セオリーとは異なる方向からアプローチする必要があります。今回は、ボロ物件を大化けさせる3つの方法をご紹介いたします。

ポイント1.建物ではなく他の部分を強くアピールする

ボロ物件の場合、ちょっとした修繕やリフォームを部分的にしたとしても、入居者からの魅力は高まりにくいものです。まずは、建物価値で入居を決めてもらおうという発想を捨てることをおすすめします。入居者には建物ではなく他の部分に魅力を感じてもらうような物件資料を仲介会社と一緒に考えて下さい。
具体的には、利便性を強調しアピールするといった方法が挙げられます。

・コンビニまで徒歩1分
・駅まで徒歩2分
・バスは3分おきに運行中
・コインランドリー、横にあります
・ショッピングモールまで徒歩5分

このように、生活をする上で便利な情報をこれでもかというくらいアピールします。物件の築年数、設備や間取りなどよりも生活する場所や寝泊りができればよいと考えている入居者が集まる可能性が高まります。
他にも、海や山が近いボロ物件でしたらそれらの情報をアピールすると物件ではなくその場所に魅力を感じてくれます。
ボロ物件は建物以外の部分で入居者を集めましょう。
  

ポイント2.一点豪華主義で賃料を高めに設定する

入居者からすれば、建物や設備などすべてが新しいことが理想です。しかし、賃料やエリアの関係上住む部屋を決めざるを得ません。つまり、優先事項を満たしていれば、ボロくても部屋を借りる方はいるということです。
そこで、ボロ物件の設備を、集中的に一点だけ豪華にするという方法があります。ボロ物件では建物、設備面で魅力的な要素は一つもありませんが、一点投資により入居者が心に決めている「借りる家のここだけは譲れない」という項目に当てはまれば入居者が集まります。

・バスルームのバスタブを大きめにするなどお風呂を豪華にする
・キッチンをシンクが大きく料理がしやすいようにリフォームする
・寝室だけにエアコンを設置する
・4畳半の部屋の柱などを取り除き、ワンフロアにして開放感を演出する

このように、何か一つだけでもお金をかければボロ物件でも魅力を感じる入居者が集まる可能性が高くなります。
ただし、このような改装には費用がかかりますので当初の家賃より5,000円以上は賃料をアップして入居者募集をしないと収益率が格段に下がるかもしれません。
入居者のことを考えることも大切ですが、まずは自分自身の賃貸経営が成り立つような予算で行いましょう。

ポイント3.DIY賃貸契約により自由を求める借り主を集める

この契約は、簡単に言えば「貸し主ではなく借り主が主体となって部屋を管理する契約」です。貸主は部屋の清掃や修繕などを行わずにそのまま貸すことになりますので、経費がかかりません。そして、入居した借り主は自分の自由に部屋の改装や設備の取り付けができます。また、退去の際には現状回復の必要もありません。
これまでの賃貸借契約において借り主は、自由な改装は許されておらず壁や床を傷つけただけでも現状回復時に費用が発生するケースなどありました。しかし、DIY賃貸契約では自分の自由に部屋をカスタマイズ可能という魅力があります。
このようなスタイルは若者などに人気が高く、相場賃料よりも高めの賃料設定もできます。さらに、自分で設備投資をしている部屋なので入居期間も長くなり貸し主の収益率も低下しにくいというメリットもあります。
DIY賃貸として入居者募集をすれば物件メンテナンス費用が少なくて済むだけでなく、賃料収入も増えます。これにより、ボロ物件でも立派な利回りを実現できるのです。

ボロ物件では多数派ではなく少数派を集客すべき

ボロ物件の入居者探しは新築、築浅物件の住まいを探している多数派の中から集客すべきではありません。違うアピール方法や契約方法で少数派を集めることがポイントです。
建物より住むエリアを重視している人、部屋を自由に模様替えしたいという考えを持つ人は確実に存在します。
それら少数派に自分のボロ物件を見つけだしてもらうには強くわかりやすいアピールが必要不可欠です。これらのポイントを見直し、周囲が驚くような安定した高利回りを実現して下さい。

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