不動産を高く売るにはどんな方法がよい?3つの契約形態-不動産

専売契約

「不動産を売りたいけれど、なにしろ初めてのこと、どうやって売ったらよいのかわからない」
「少しでも高く不動産を売りたいけれど、その方法がわからない」
「どんな契約がよいのか迷っている」
このように悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

不動産を売る場合、基本的には不動産会社と協力し、土地売買の仲介を頼む形となります。ただ、その契約形態にも、3つの種類があります。そして、それぞれに特徴があります。

ここでは、3つの「不動産の売り方」について説明していきます。

専属専任媒介契約とは

まず、「専属専任媒介契約」について見ていきましょう。

これは、もっとも拘束力の強い契約形態です。特定の不動産会社とだけ契約をするというものであり、ほかの不動産会社と契約を結ぶことはできません。契約を結んだ不動産会社にのみ売却計画を委任するというものであり、売り手側と不動産会社がとても密接な関係を築くことになります。

ただし、この「専属専任媒介契約」も、「一度結んでしまったら二度と解消できない」というものではありません。有効期限は3か月までですから、期間を過ぎれば解約も可能です。

専属専任媒介契約のメリットはその確かさにある

専属専任媒介契約の場合、不動産屋側が非常に熱心に売却計画に取り組んでいます。「この会社しかいない」ということですから、不動産屋側にかかる責任がとても大きく、その分熱心に売り込みます。

また、ほかの方法では存在しない法規制(たとえば、1週間に1回以上の報告が義務付けられるなど)が不動産会社側に課せられるため、公正で、信頼性の高い取引が望めます。

不動産屋側を信頼できない場合は大けがの元に

一方、デメリットも存在します。

この方法は、何度か述べている通り、非常に不動産側が強い力を持つ契約です。そのため、不動産屋側の実力が足りなかったり、誠意が感じられない会社であったりする場合、買い手がつかず、売値が下がっていく、ということもあり得ます。

また、その際にも手数料の支払いが必要です。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、「専属専任媒介契約」と非常によく似た性格を持っています。

専任媒介契約の場合も、専属専任媒介契約と同じで、基本的には1つの不動産会社のみに売却計画をお任せすることになります。

ただし、専任媒介契約の場合は、「売り手側が、自分自身で買い手を見つけた場合は、不動産屋を通じなくても売買契約を結ぶことができる」という特徴があります。

簡単に言えば、「会社を通して物件を売りたい場合は、取引できる不動産会社は1つだけ。ただし、親戚や友人で『買いたい』という人がいれば、自分で契約可能」ということです。

専属専任媒介契約の場合よりもやや自由度が高いため、法規制も少し緩やかです。
たとえば、専属専任媒介契約の場合、1週間に1度以上の報告が義務付けられていましたが、こちらの場合は半月に1度の報告でよいとされています。

一般媒介契約とは

「一般媒介」とは、3つのなかでもっとも自由度が高い方法です。

契約する不動産会社は1社だけとは決められておらず、複数件の不動産会社と契約が可能です。また、自分自身で売り手を探した場合は、自分たちで契約を締結することができます。

この方法には、「明示型」と「非明示型」があり、前者の場合は、「ほかの不動産会社にも売買活動をお願いしている」ということを通知しなければなりません。

「競争をあおること」はプラスにつながることも

不動産売買に限らず、「複数の会社に見積りなどを頼む」ということは、多くの場合、よい効果を生み出します。自分が「買い手側」なら、業者側はより安い金額を提示してくるでしょう。不動産を売る場合には、逆に「高く買い取る」「すぐに売り手側を見つけ出す」ということに繋がります。

人気の物件以外だと不利に働く

ただ、上で挙げた方法は、あくまで「人気物件」に限った話です。そうでない場合は、買い手がつかず、かつ不動産屋としてもそれほど積極的に売り手側を探さない、というマイナス点もあります。また、「この物件、ずっと売りに出されているな」と売り手側に思われてしまい、物件自体にマイナスイメージがついてしまうこともあります。

今回のまとめ

このように、不動産の売買形式には、「専属専任媒介契約」「選任媒介契約」「一般契約」があります。専属専任媒介契約には確かさが、一般契約には自由度の高さが、専任媒介契約にはバランスの良さがあります。

不動産の売り方というのは一つではなく、また「どの方法がむいているのか?」ということも不動産ごとによって違います。信頼できる不動産屋を選び、理想的な契約をし、売買活動に取り組んでいきたいものです。

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